Construir casas em terrenos rústicos: um guia para proprietários

A nova lei dos solos traz um mar de oportunidades para quem é proprietário de terrenos rústicos. Isto porque além de os cultivar ou destinar à criação de gado, os donos destes terrenos podem agora avançar com a sua reclassificação para solos urbanos, desde que sirvam para construir casas, sobretudo, a preços acessíveis. Neste guia preparado pelo idealista/news, explicamos tudo o que vai mudar com esta nova lei dos solos recentemente aprovada pelo Governo e como é que os proprietários dos terrenos rústicos podem beneficiar destas alterações.

Que novidades traz a alteração à lei dos solos?

Esta alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) permite a construção de casas em terrenos rústicos, onde antes não era possível. Assim, passa a ser possível criar novas áreas de habitação em solos rústicos, mas compatíveis com a área urbana. 

Importa salientar que, de acordo com o decreto-lei aprovado pelo Conselho de Ministros na semana passada, continuará a haver terrenos rústicos que não poderão ser convertidos em urbanos para dar lugar a casas. É o caso das reservas agrícolas e ecológicas nacionais, e zonas consideras perigosas.

Os proprietários dos terrenos rústicos podem pedir a reclassificação?

Os donos dos terrenos rústicos podem tomar a iniciativa de contactar as autarquias onde se localizam os ativos, manifestando interesse em mudar a classificação dos solos para urbanos. E ficam logo a saber se os seus terrenos rústicos têm potencial ou não para mudar de uso.

Mas, segundo este novo regime especial, o processo de requalificação dos terrenos rústicos em urbanos é iniciado e acompanhado pelos municípios, sem haver necessidade de aprovação de outras instâncias. Portanto, só as autarquias podem decidir se avançam ou não com a reclassificação dos terrenos rústicos para urbanos.

Como funciona o processo de conversão de terreno rústico para urbano?

Embora os donos dos solos possam sugerir a mudança de uso dos seus terrenos, o pedido de reclassificação dos solos rústicos para urbanos é iniciado pelas autarquias, que avançam com uma alteração simplificada do plano diretor municipal, refere o ECO que teve acesso ao decreto-lei.

Assim, os municípios arrancam com uma proposta de conversão de uso dos terrenos que deve já apresentar uma justificação resumida da reclassificação, a área abrangida, a área total de construção, o número de casas e um plano de obras de urbanização e edificação.

Depois, a proposta de reclassificação de solos segue para consulta pública por, pelo menos, 20 dias. Depois deste período, a autarquia faz as mudanças à proposta que considerar importantes e envia um documento final à Assembleia Municipal, que tem nas mãos a decisão final. 

Que critérios é preciso cumprir na construção de casas nestes solos?

A conversão de terrenos rústicos para urbanos tem um objetivo bem definido: aumentar a oferta de “casas novas a preços compatíveis com os rendimentos da classe média em cada concelho”, tal como esclareceu Castro Almeida, Ministro Adjunto e da Coesão Territorial, em comunicado. 

Por isso é que todo este processo de reclassificação de solos iniciado pelos municípios tem de incluir logo um plano de construção de habitação, que deve cumprir critérios bem definidos: pelo menos 70% das casas construídas nestes terrenos devem destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a preços moderados.

Portanto, a maioria das casas que serão construídas nestes terrenos terão de ser colocadas à venda por preços acessíveis: o valor máximo admitido será a mediana nacional do preço de venda. Caso seja superior, o limite máximo do preço passa a ser de 125% da mediana do concelho até 225% da mediana nacional. Por exemplo, Lisboa e Cascais, os concelhos mais caros do país, terão um teto máximo de preços de 225% da mediana nacional.

Nos restantes 30% de casas construídas, não há limitação de preços, pelo que os promotores imobiliários poderão colocar habitações à venda por valores superiores de forma a rentabilizar o negócio.

 

Há prazos para construir as casas nos terrenos já reclassificados? 

Sim. As obras realizadas no âmbito desta nova lei têm um prazo máximo de cinco anos. Isto contanto quer com as obras de urbanização (como a construção de arruamentos ou o abastecimento de água e de eletricidade), quer as obras de edificação das habitações. 

O diploma admite, contudo, que este prazo pode ser prorrogado uma única vez "pelo período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, por razões excecionais e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas", esclarece o decreto-lei citado pelo Público. É neste sentido que a construção de casas em solos rústicos poderá demorar mais de sete anos.

Se as operações urbanísticas não tiverem sido realizadas neste prazo, a reclassificação do solo como urbano pode caducar, voltando a ser rústico.

É possível vender o terreno depois da reclassificação?

Sim, mas a venda o terreno reclassificado como urbano inclui também as obrigações relacionadas com a construção de casas acessíveis. Mas, segundo o diploma citado pelo ECO, “os contratos de compra e venda e contratos promessa de compra e venda com eficácia real dos prédios afetos a habitação de valor moderado ou de fração autónoma de edifício em propriedade horizontal e de prédio urbano destinados a habitação sujeita a limite do preço de venda, não podem ser titulados antes do registo definitivo desses factos, sob pena de anulabilidade.”

Fonte: Idealista/News